Б. Иванчев: Жилищата са мъртви активи и убиват предприемчивостта ни

[pnp5q]

Хм, а не е ли един много елегантен начин да се поощри производството, както и печалбата? Потребявай повече -> харчи повече -> работи повече -> произвеждай повече (за да има за потребяващите повече, затваряме кръга).

От гледна точка на получателя на печалбата като нищо може да е така. Проблема е, че принудителното "работи повече" първо не е приятно, второ - не е по силите на всеки, трето - приложено към биологически единици, изисква наличие на общо-приет таван, какъвто е например 8-часовият работен ден. Тоя лимит нещо не го виждам като как се взема предвид. И още нещо ме притеснява в тази елегантна верижка - едно малко камъче, което блести с липсата си: получавай повече!
Прост пример: инфлацията расте, цените растат, а заплатите... тях никой не е длъжен да ги вдига...
Или по-засукан: технологиите повишават производителността, себестойността намалява, цените... растат! (Тука освен че е възможна пряка връзка - от новата технология да намалеят и работниците, т.е. получаващите, е възможна и непряка - растежа на цените изяжда повишеното случайно (не по задължение) получаване с връх. Показателен за тая тенденция е един американски отчет от 2004-та, който вече цитирах някъде из форума - че в нея година за пръв път минималната заплата не стига за минималните разходи на обикновен работник.)

[Mirovk]

Аха, в България икономическите закономерности не важат, тук е измислена топлата вода - чувал съм този виц.

Да ,прав си тук не откриваме топлата вода просто не спазваме нормалните икономически правила и норми като го наричаме "предприемчивост" и "свобода на пазара", а в същото време в момента социално-икономическите отношения, поведението на субектите на пазара и правните норми които ги регулират са чиста проба "див капитализъм" от началото на 19в. ,ако прочетеш Е.Зола ще откриеш не просто прилика в тогавашният живот и отношения а направо сме 1:1 дори заплатите са на нашето равнище в момента само че, има една основна разлика : Храната тогава е била в пъти по- евтина спрямо стандарта на живот, докато при нас е обратното (разходите за храна са 65-70% от дохода) , но прав си то и на запад си дават парите само за ядене та не можем да се оплакваме.

[Dinain]

Mirovk, pонеже всички знаем, че това дето си изписал, е писано вече от 1 млн. души в 1000 други форуми, аз няма да отговарям на тези клишета; нито са вярни, нито са оригинални. Просто използва възможността да излееш дежурната тирада "ох, колко е скапана държава" и "ох, колко хубаво беше едно време", но аз не искам това да става поредния спор за цената на кебабчето при бай Тошо. Това не е смисъла на статията и не затова отворих нова тема.

[феп]

Този Б.Иванчев явно не е живял на квартира!

...и явно не е чувал, че е по добре да си плащаш вноските по заема, отколкото наема.И въобще, жилището не е ли преди всичко дом, а после всичко останало?

[pnp5q]

Доколкото познавам от разстояние американските условия на живот и работа, тези модели, респ. приказки, важат за тях. Ние тука на 110 хил.кв.км, 500 км максимум - по диагонал със завои - абсолютно не можем да си ги представим. Там става дума за огромни разстояния (5415 км e най-дългото шосе), от една страна, които правят нередки ситуации да работиш на 300-400 км от вкъщи. При това положение е естествено да наемеш стаичка и да се прибираш за уикенда. И да ти тежи това размотаване. От друга страна, става дума и за огромна (гледано от наща камбанария) мобилност на работната ръка, при това не само поради безработица. Не, просто вчера шефа станал с левия крак и решил да подсили счетоводния отдел на клона през два щата от твоя дом... И, разбира се, ако жена ти е домакиня (или взема доста по-малко от теб), се мести цялата фамилия. Какво правим със `старото` жилище? Правилно, така излиза, че под наем е най-удачно. Но тъй като повечето от средната класа са достатъчно умни*, за да видят класически очевидното - че е по-добре да плащаш вноска по заема, отколкото наем, вземат жилище с ипотека, и после се опитват да го продадат бързо. Или просто вдигат гълъбите**, а банката си взема имота обратно поради непогасяване...
*Ей тука вероятно е трябвало да се намеси поведенческото финансиране и да им каже `Ей, я помисли пак!`
** Тези, които не са от средната класа, но правят `като богатите`, благодарение на алчността на банките - `по-рисков кредит, по-голям процент` и популизма на управляващите, които не направиха нищо да спрат издаването на NINJA-кредити.
P.S. И в един прекрасен ден на 2008 се оказва, че банките все пак са взели бързо-бързо някой лев срещу тези имоти, например от норвежките пенсионери-хапльовци, като са разхвърляли висящите вземания в пакети, услужливо класирани с рейтинг десет А-та... А пенсионерите да седят да си чакат пенсиите... кат се продаде/изплати имота.

[Dinain]

Хм, не е често срещано това да работиш на 300-400 км от "вкъщи". Радиусът е по-скоро 50 км. При повече, просто "вкъщито" се мести, и вече няма значение дали са били 400 или 4000 км.
Това за наема и заема звучи добре, но кой е казал, че това са еднакви стойности? Сметката е доста по-сложна. Някъде бях срещал формула, според която наемът, който би платил за 15 години, трябва да е равен на стойността на жилището. Ако излиза повече, значи е прекалено скъп, ако е по-малко - е евтин. Това пък зависи от стойността на жилището, която след 15 години може да е много различна от сегашната, съответно наемът се променя и т.н. и т.н.

Но отново темата задълба в жилищата, за съжаление.

[Nick]

.. наемът, който би платил за 15 години, трябва да е равен на стойността на жилището...

Дори 20-25 г. като се има предвид данъкът върху недвижимата собственост, който в някои градове е доста сериозен. Поне в моя район е така.

[Dinain]

Да, и това.

Всяко положение има предимства и недостатъци, например, че като наемател, можеш да станеш и заминеш във всеки един момент, а като собственик, трябва да намериш купувач или наемател, а особено второто често е не малко главоболие. Реалността на relocation не е само в САЩ, а настъпва в целия глобален свят - вече и в България. Преди няколко месеца имах кандидат за работа от Белово. Разстоянието София-Белово е 77 км. Започна работа в друго звено, всеки ден пътува с влака. Защо? Защото в Белово няма работа.

[феп]

Да оставим разсъжденията дотук настрани, и да се запитаме честно: Ако имате възможност за това, колко от вас биха се отказали от покупката на собствено жилище само заради гореизброените причини?И въобще реално ли е да си мислим, че едва ли не от всеки става инвеститор.Нека инвеститорите да се занимават с инвестиции, а инженерите, лекарите, адвокатите и т.н. да си се занимават с това за което са учили, и което могат.Ако не се лъжа на А.Гринспан принадлежи фразата: "Да източим чистия капитал от всеки американски дом"(цитирам го по памет, бе нещо в тоя смисъл), което да се разбира така-ипотекирайте дома си, а парите инвестирайте на борсата(ценни книжа, акции и т.н.).В следствие на което, голяма част от средната класа в САЩ се юрна да се занимава с непривична за нея дейност.Е, резултата го видяхме!

[Nick]

.. Ако имате възможност за това, колко от вас биха се отказали от покупката на собствено жилище само заради гореизброените причини?

Предполагам, че мнозина. Да се продаде едно жилище не е бързо и лесно и тук, в САЩ. Ако не възнамеряваш да стоиш в даден град повече от 3-4 години, няма смисъл да се купува жилище. През първите години вноските погасяват предимно капитализираната лихва и само няколко процента от главницата, да не говорим за еднократните разходи при самата покупка (т.нар. closing costs). Икономически по-изгодно е да се наеме апартамент, като се внимава да не се подписват едногодишни контракти, а полугодишни (много апартаментни комплекси позволяват дори тримесечни). Аз самият доста години се мотах по разни щати, градове и апартаменти, въпреки, че можех да купя собствено жилище. Но докато не намерих работа с потенциал за растеж и която харесвам, не си купих къща. Мотивацията не е възможността да се купи жилище.

[Dinain]

Да оставим разсъжденията дотук настрани, и да се запитаме честно: Ако имате възможност за това, колко от вас биха се отказали от покупката на собствено жилище само заради гореизброените причини?

Не може да се отговори еднозначно, защото както посочих, това решение зависи от много фактори - колко струва жилището, колко са ти възможностите, колко са наемите в същия район, колко време смяташ да живееш там и т. н.

[pnp5q]

Това за наема и заема звучи добре, но кой е казал, че това са еднакви стойности?

Опс, съжалявам, веднага ще се поясня накратко - да приемем за простота, че стойностите (включая данък сгради в случая `на заем` и минимални ремонти - в двата случая) са еднакви - за 15 години плащаш все 40000 евро. Е, от гледната точка на момент нула "най-простата сметка" изглежда така: в случая `на заем` след 15 години си на минус 40000 евро, но на плюс апартамент; в случая `под наем` - след 15 години си на минус 40000 евро. Only! Между другото, в България има ли агентства за доверено управление на имоти? Тоест - не като агенциите за недвижимост, към които се обръщаш за еднократна сделка, но не и адвокатска кантора.

[Dinain]

На въпроса ти - има много фирми, които се занимават с property management, този бранш се появи от няколко години. Качеството варира много. Както всяко друго нещо, получаваш точно това, за което плащаш.

Опс, съжалявам, веднага ще се поясня накратко - да приемем за простота, че стойностите (включая данък сгради в случая `на заем` и минимални ремонти - в двата случая) са еднакви - за 15 години плащаш все 40000 евро. Е, от гледната точка на момент нула "най-простата сметка" изглежда така: в случая `на заем` след 15 години си на минус 40000 евро, но на плюс апартамент; в случая `под наем` - след 15 години си на минус 40000 евро. Only!

Ммм, проблемът с тази сметка е, че не излиза. Да вземем тази стойност, 40000 евро, която да си платил след 15 години: мързи ме за сложни сметки, но това включва споменатите данък сгради, лихвите и таксите върху заема за 15 години, т.е. самата покупна цена на имота трябва да е не повече от 25000 евро. Делено на 15*12 това дава 138.9 евро месечен наем. Какво може да се намери за такъв наем?
Пускам търсене в imot.bg и излиза "двустаен, 45 кв.м, 14 ет., Люлин 5, наем 118 евро" - отговаря на критерия. Пускам търсене за покупка на двустаен, 45 кв.м., Люлин 5 - средна цена на извадката е 35 241 евро.

Да го кажа така - ако плащаш наем 138.9 евро и имаш възможност да купиш същия имот за 25к евро - заслужава си. Ако обаче същия имот се продава за 35к евро - не си заслужава... затова казвам, че зависи от много фактори, съотношението наем/цена варира в различните квартали, градове и държави.

[Mirovk]

Интерени разсъждения но сметките се правят без кръчмаря:
Първо ако имаш 40 000 EUR то тогава защо ще се набутваш да плащаш наем?
Второ ако ги нямаш тогава алтернативата ти е кредит за 40 000 EUR именно тук идва интересната част :

Жилищен Кредит
Сума: 40 000.00
Валута: EUR
Период: /месеца/ 180

Програма: Жилищен кредит с плаваща лихва с пакет "ххххххх"
Погасителни вноски

Месечна анюитетна вноска 359.53
С Флекси можете да намалите вноската си до 179.77
С Флекси можете да увеличите вноската си до 719.06
С Флекси можете да пропуснете една вноска годишно 0.00
ГПР - годишен процент на разходите 9
Което е доста над 40 000 , и прави месечен наем поне от 360 EUR за да е на стойноста на парите които ще дадете за покупката на жилището ,иначе казано сметките ви са криви и при условия дето ги няма в България.

[Omega]

Сметките кое е по на сметка да се живее под наем или да се купи жилище с ипотека са сметки без кръчмар , защото е важна цената на жилището в дългосрочен план 15 -20 години и това обуславя кое е по на сметка под наем или ипотека , а цената се формира от много фактори -инфлацията, нивото на заплати, безработицата и стандарта в региона и страната където се намира жилището. А тези параметри никой в момента не ги знае, може и да се опитват някои да предвидят, но това е по скоро в сферата на гадаенето. Просто факторите които влияят са много. На Запад само настаняването на по тъмни субекти и имигранти в даден квартал кара хората да разпродават и това води до срив в цените на жилищата без значение дали тенденцията в региона е нагоре. Така, че сега, ако везните накланят във една или друга посока не означава, че след години ще е така. В края на миналият век и началото на 2000 година в София всички сметки показваха, че да се живее под наем е значително по на сметка отколкото да се вземе ипотечен кредит, но вече се разбра, че не е така и който тогава се е набутал да вземе ипотека всъщност е спечелил.
В момента във България тече процес все още обособяването на кварталите и какъв тип хора ще се настаняват в тях. Все още масово в един блок живеят сравнително заможни хора с добри доходи и изключително бедни хора, а това няма да продължи до безкрай и може след 20 -30 години, но ще има разделение, а това ще доведе до корекции в цените.
Относно тезата на автора да се ипотекира жилището и с кредита да се развива бизнес, не е лоша, но като, че ли момента е изтърван за този ход , а сега е значително по трудно да се успее отколкото преди години както беше в началото и края на 1990те. Вероятно и сега ще има хора които ще успеят, но поне според мен е значително по трудно сега. Познавам и зная хора, които са успели да забогатеят по този начин като използват жилището като първоначален капитал, но и има хора, които буквално останаха на улицата. Вторите са повече естествено, но то е нормално.

Сега малко офтопик, защо темата тръгна в тази насока, защото в последните години журналистите пишещи във уж сериозните вестници сериозно пожълтяха и често заглавието почти няма нищо общо със статията, те дори надминаха колегите си от жълтата преса, където ако в заглавието пише за Лили Иванова, Слави Трифонов или някоя чалга певица и по надолу в статията ще пише за тях и по темата зададена в заглавието, но в медиите представящи се и имащи претенции за сериозни това не е сигурно, че заглавието ще съвпада с текста в статията.

Относно статията на автора има не лоши попадения, а има неща с които не съм съгласен, но това ще го оставя за следващо мнение.